谨慎投资：年增长率最低为18%方能保本
作者：安居客 时间：2007-7-4 09:03 PM
以现在的税收及利息，让我们来算一算，假设我们购买100平方米，单价15000元/平方的普通商品房，总价为150万，贷款105万，贷款年限为20年，贷款年利率为7.2%，1年后卖掉，一年的增值达到多少后才能保本。
一、 买房税费：
1. 契税：150万*1.5% 22500元
2. 交易手续费：100平方米*2.5元/平方米 250元
3. 合同印花税：150万*0.05% 750元
4. 权证印花税： 5元
5. 配图费： 25元
6. 交易登记费： 80元
7. 贷款利息：105万*7.2% 75600元
8. 贷款保险费：105万*106.3/10000 11162元
9. 评估费： 105万*0.1% 1050元
10. 抵押登记费： 200元
11. 中介费：150万*1% 15000元
买房税费合计：126622元，
二、 卖房税费：
假设此套房屋1年后以17600元/平米卖出，房屋总价为：176万元
1. 交易手续费：100平方米*2.5元/平方米 250元
2. 合同印花税：176万*0.05% 880元
3. 营业税及附加：176万元*5.55% 97680元
4. 个人所得税：176万元*1% 17600元
5. 中介费：176万元*1% 17600元
6. 土地增值税： 免征
卖房税费合计：134010元
三、 卖方收益=176万-150万-126622-134010=-632元
1、通过以上的计算可知，当我们用150万购买100平米，单价1.5万/平米的普通商品房，一年后其单价需达到17600元/平米，才基本可以保本，即房价一年的增长率为17.33%时，才能保证不亏。
2、以上的计算均假设购买的是普通商品房，如果是非普通商品房，由于非普通商品房买房时的契税为总房价*3%，卖房时土地增值税为总房价*0.5%，个人所得税总房价*2%，则售价须达到18265元/平米，即房价一年的增长率为21.77%，才能不亏。
3、 如果卖方是境外人士，还需加上买房时买卖合同公证费：4000元，贷款合同公证费：3150元，卖房时买卖合同公证费：4650元，则售价须达到18383元/平米，即房价一年的增长率为22.55%，才能不亏。
需要说明的是：
1、 以上均假设无法提供房屋原值发票，如能提供房屋原值发票，则个人所得税需按增值额的20%缴纳；
2、 未考虑装修费用；
3、 假设买入的是二手房，如是一手房则应减去买入时的中介费。
| 均价 (元/M2) |
一室 (元/月) |
二室 (元/月) |
三室 (元/月) |
|
| 区域 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 浦东 | 10,313 | 2,412 | 3,018 | 4,411 |
| 板块 | ||||
| 陆家嘴 | 19,655 | 3,875 | 5,857 | 7,646 |
| 小区名称 | ||||
| 中星海上景庭 ... | 12,716 | N/A | 3,800 | 4,150 |
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